Im Erbrecht entscheidet oft der erste Schritt über den Erfolg.
Dr. Robert Beier, LL.M. | Fachanwalt für Erbrecht

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Notargebühren & Kosten beim Hauskauf, Testament, Grundbucheintrag & Co. Im Überblick

In vielen Fällen müssen Sie für Erbverträge, Immobilienkaufverträge oder andere Beurkundungen die Dienste eines Notars in Anspruch nehmen. Dabei entstehen Kosten. Diese sollten Sie insbesondere beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie berücksichtigen. Die Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Nach der Bundesnotarordnung ist der Notar auch dazu verpflichtet ausschließlich die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben.

Doch welche Notargebühren fallen bei Hauskauf, Testament und Co. konkret an und wie berechnet man sie? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie in diesem Beitrag.

Für eine Beurkundung vom Notar fallen Gebühren an

Wofür fallen Notargebühren an?

Neben der Beurkundung von Verträgen gibt es zahlreiche andere Vorgänge, bei denen Notarkosten anfallen. Dabei handelt es sich vor allem um Vorgänge, die vor der Eintragung in ein Grundbuch erledigt werden müssen:

  • Löschung der Grundschulden des Verkäufers
  • Vorkaufsverzichtserklärung einholen
  • Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten
  • Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch

Die Kosten für den Notar errechnen sich aus den benötigten Dienstleistungen. Je mehr Vorgänge über den Notar abgewickelt werden müssen, desto höher fallen die Notargebühren aus. So fallen bei der Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer beispielsweise zusätzliche Notarkosten an, wenn ein Notaranderkonto genutzt wird.

Wie werden Notarkosten berechnet?

Welche Notarkosten anfallen bzw. welche Gebührensätze für verschiedene Tätigkeiten gelten, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Gemäß § 17 Abs. 1 der Bundesnotarordnung (BnotO) sind Notare verpflichtet, für Ihre Tätigkeiten gesetzlich vorgeschriebene Gebühren zu erheben. Eine freie Preisgestaltung existiert demnach nicht.

Das Kostenverzeichnis im GNotKG schreibt für jedes Geschäft einen bundesweit einheitlichen Gebührensatz vor, welcher die Grundlage für die Berechnung der Notarkosten darstellt. Die konkrete Gebühr wird mithilfe eines Geschäftswertes und des entsprechenden Gebührensatzes ermittelt.

Ein Preisvergleich verschiedener Notare lohnt sich aufgrund der gesetzlich definierten Gebührensätze in der Regel nicht. Darüber hinaus lassen sich Notarkosten nur dann von der Steuer absetzen, wenn es sich dabei um Anschaffungskosten handelt. Das ist beispielsweise beim Erwerb einer Immobilie der Fall.

Beispielrechnungen

Fall 1

Ein Ehepaar möchte den gesetzlichen Güterstand ändern. Dafür benötigen Sie einen notariellen Ehevertrag. Das zusammengerechnete Reinvermögen beider Partner bildet die Berechnungsgrundlage für die Notarkosten. Das GNotKG schreibt für die Berechnung die 2,0-fache Gebühr vor. Bei einem Reinvermögen von 30.000€ erhält der Notar demnach 250€.

Fall 2

Ob im Rahmen von Schenkungen Notarkosten anfallen, hängt grundsätzlich vom Gegenstand der Schenkung ab. Bei Autos bei Schmuckstücken ist der Gang zum Notar nicht nötig. Handelt es sich dagegen aber beispielsweise um eine Immobilie, muss anhand des Verkehrswertes eine 2,0-fache Gebühr berechnet werden.

Fall 3

Die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf hängt unter anderem davon ab, ob der Notar Genehmigungen einholen muss oder ob die Ablösung einer alten Grundschuld notwendig ist. Bei Kaufverträgen dient in der Regel der angenommene Kaufpreis als Grundlage für die Berechnung der Notarkosten. Liegt dieser bei 170.000€ schlagen Entwurf und Beurkundung durch 2,0-fache Gebühr in Höhe von 762€ zu Buche.

Fall 4

Die Bank fordert als Sicherheit für einen Kredit die Eintragung einer Grundschuld. Eine solche finanzielle Belastung von Grundstücken muss bei einem Notar erfolgen. Die Notarkosten einer Grundschuld werden in der Regel anhand des Geschäftswertes mit 1,0-facher Gebühr berechnet.

Gebührentabelle

Im GNotKG sind grundsätzlich zwei Gebührentabellen enthalten: Tabelle A und Tabelle B. Notargebühren und gerichtliche Kosten in den Bereichen Grundbuch und Nachlass sind Tabelle B zu entnehmen. Sie ist im Vergleich zum Gerichtskostengesetz und zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz sehr moderat ausgestaltet, damit die vorsorgende Rechtspflege durch Notare für jedermann bezahlbar bleibt.

Nachfolgend finden Sie einen Ausschnitt der Gebührentabelle. Die vollständige Tabelle finden Sie auf GNotKG.de.

WertEinfache GebührDoppelte Gebühr
10.000€75€150€
50.000€165€330€
100.000€273€546€
500.000€935€1.870€
1.000.000€1.735€3.470€

Notargebühren beim Haus- bzw. Grundstückskauf mit Grundbucheintrag

Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Bauzinsen werden so viele Immobilien verkauft wie lange nicht mehr. Wer diese Situation nutzen und ein Eigenheim erwerben möchte, sollte sich nicht nur nach dem Kaufpreis der Immobilie richten. Dieser ist für viele zwar das wichtigste Auswahlkriterium, an dem sich auch die Finanzierung orientiert, doch viele lassen einen wichtigen Kostenfaktor außen vor. Neben Grunderwerbssteuer und Maklergebühren fallen beim Immobilienerwerb nämlich auch Notarkosten an, da Grundstücks- und Immobilienverträge nur notariell beglaubigt rechtskräftig sind.

Grundsätzlich betragen die Notarkosten beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie etwa 1,5% des Kaufpreises. Sie stehen in Abhängigkeit vom Geschäftswert. Dieser entspricht wiederum dem wirtschaftlichen Wert der Beurkundung. In den Notarkosten sind sowohl das Honorar nach Gebührenordnung als auch die Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Eintragungen enthalten.

Wer trägt die Kosten?

In der Regel bezahlt der Käufer einen Großteil der Notargebühren. Verkäufer tragen meist nur den Kostenanteil, der für die Löschung der Rechte Dritter angefallen ist. Hierzu zählen beispielsweise erloschene Wohnrechte. Für die Haftung der Begleichung von Notargebühren existieren zudem feste Regelungen. So sind Kauf und Verkauf, sofern nichts anderes vereinbart wurde, gleich zu behandeln. Vor dem Gesetz gelten die jeweiligen Parteien gleichermaßen als Kostenschuldner. Sollte ein Käufer beispielsweise zahlungsunfähig sein, so muss der Verkäufer die Notarkosten begleichen.

In der Regel wird die Verteilung der Kosten im Vorfeld mit dem Verkäufer geregelt, damit nach Abschluss des Kaufes keine unbestimmbaren Kosten verbleiben.

Grundstücks- & Immobilienverträge sind nur mit notarieller Beglaubigung rechtskräftig

Notargebühren beim Testament

Wenn ein Notar ein Einzeltestament beurkundet, wird die 1,0-fache Gebühr fällig. Bei gemeinschaftlichen Testamenten von Eheleuten und bei Erbverträgen ist es die 2,0-fache Gebühr. In beiden Fällen bezeichnet der Geschäftswert das vorhandene Vermögen des Erblassers, sofern über den gesamten Nachlass verfügt wird. Vom Aktivvermögen werden die Schulden bis zur Hälfte des Aktivvermögens abgezogen. Bei Verfügungen, die nicht den gesamten Nachlass betreffen, wird die wirtschaftliche Bedeutung der konkreten Verfügung berücksichtigt.

Nebengebühren entstehen nur in Ausnahmefällen. Was aber noch hinzukommt, sind Schreibauslagen und sonstige Auslagen wie Porto, Telefongebühren und Faxgebühren sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Für die gesetzlich vorgeschriebene Registrierung im zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer fällt zudem eine einmalige Gebühr von 15€ pro Erblasser an. Allerdings ist damit sichergestellt, dass die Verfügung im Ernstfall nicht übersehen wird, selbst wenn außer Ihnen und dem Notar niemand von ihr wissen sollte.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder einen Notar für Ihre Beglaubigung suchen, sind wir gerne für Sie da. Vertrauen Sie auf unsere erfahrene und erfolgsorientierte Fachanwaltskanzlei und lassen Sie sich von Fachanwalt Dr. Robert Beier, LL.M. unter 06151/130230 beraten.

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