Mieter tot, aber kein Erbe: Was tun?
Das Recht zur Kündigung und der Anspruch auf Räumung des Vermieters bei Tod des Mieters
Dr. Beier & Partner
Fachanwälte für Erbrecht
10. November 2017
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Das Kammergericht Berlin hat sich im Verfahren unter dem gerichtlichen Aktenzeichen 19 W 102/17 mit der Frage beschäftigt, was der Vermieter bei unbekannten Erben eines verstorbenen Wohnraummieters unternehmen kann.
Was tun als Vermieter, wenn der Mieter plötzlich verstirbt?
Grundsätzlich gilt: Nachlasspflegschaft beantragen
Gemäß dem Beschluss vom 2. August 2017 hat das Nachlassgericht gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war beziehungsweise der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, steht dem grundsätzlich nicht entgegen.
Die Voraussetzungen einer Nachlasspflegschaft
Die Voraussetzungen, unter denen gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sind dann erfüllt, wenn die Erben eines Mieters unbekannt sind. Der Vermieter muss die Bestellung eines Nachlasspflegers zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs beantragen, der sich gegen den Nachlass richtet. Der Vermieter will seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den Nachlass durchzusetzen.
Das zuständige Nachlassgericht sah das zunächst anders.
Es meinte, der Anordnung einer Nachlasspflegschaft stünde entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist. Der Senat des Kammergerichts schloss sich aber der bereits ausgeurteilten Meinung des Oberlandesgerichts München (Beschluss vom 20.03.2012, 31 Wx 81/12) sowie des Oberlandesgerichts Zweibrücken (Beschluss vom 7.05.2015, 8 W 49/15) an. Beide Oberlandesgerichte weisen zutreffend darauf hin, dass die Anordnung der Nachlasspflegschaft unabhängig von diesen Umständen bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1961 BGB zwingend zu erfolgen hat. Damit ist für Vermieter insoweit Rechtssicherheit eingetreten, als das von einer gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung bezüglich dieser Frage gesprochen werden kann.
Keine alternativen Handlungsmöglichkeiten
Richtigerweise stellte das Kammergericht fest, dass dem Vermieter gar keine andere Möglichkeit zur Verfügung steht, als eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Der Vermieter würde sich bei einer eigenmächtigen Räumung strafbar machen. In jedem Fall ginge er das Risiko von Schadensersatzansprüchen ein. Durch die Anordnung der Nachlasspflegschaft kann der Vermieter dann mit dem Nachlasspfleger das Mietverhältnis abwickeln.
Wichtig!
Bei Beantragung der Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben des verstorbenen Mieters sollte der Vermieter den Wirkungskreis des zu bestellenden Nachlasspflegers auf die Kündigung des Mietverhältnisses und auch auf dessen Abwicklung beziehen, also insbesondere die Räumung der Mietsache. Weitere wichtige Informationen bezüglich diesem Thema erfahren Sie in folgendem Video:
Noch Fragen?
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Häufige Fragen (FAQ)
Wenn gemeinsam neben Ihrem verstorbenen Mieter noch weitere Personen im Vertrag stehen, setzt sich das Mietverhältnis automatisch mit den verbleibenden Mitmietern fort. So wird vermieden, dass Angehörige bei einem Todesfall ihr Zuhause nicht verlieren.
Gemäß § 1967 BGB haften die Erben Nach dem Tod des Mieters für alle vom Verstorbenen offenen Verpflichtungen. Neben der Mietzahlungen umfassen diese Nachlassverbindlichkeiten auch gegebenenfalls die gesamten Kosten für die Räumung der Immobilie. Notwendige Schönheitsreparaturen sind ebenfalls vom Erben zu verrichten.
Vorausgesetzt, der Vermieter wird innerhalb eines Monats mittels einer Kündigung auf das Ableben des Mieters aufmerksam gemacht, muss für die Immobilie noch mindestens 3 Monate nach dem Todesfall Miete gezahlt werden.
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